Dies wird schwierig, weil Ihr Einkommen zu gering ist, um Kredite für Immobilien im Wert von einer Million Franken zu erhalten. Die Idee einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist zunächst verlockend. Das sauer verdiente und mühsam eingesparte Kapital bleibt im Sparbuch oder kann für eine schöne Küche oder das neue Auto verwendet werden. Jeder, der jahrelang Eigenkapital spart und zu lange wartet, kann in wenigen Jahren Immobilienfinanzierungen zu deutlich schlechteren Konditionen erhalten – abgesehen von steigenden Immobilienpreisen. Bei einem Hauskauf führt der Kredit ohne Eigenkapital schnell in turbulente Gewässer.
Kauf eines Hauses ohne Eigenkapital
Das Niedrigzinsniveau zieht trotz stetig ansteigender Preise immer mehr Bewohner an, sich auch ohne Eigenkapital in die eigenen vier Wänden zu stürzen. Bei den Eigenmitteln gilt bis vor einiger Zeit die Faustregel „20 vom Hundert des Anschaffungspreises zuzüglich Anschaffungsnebenkosten“. Darauf basierend sollte eine fundierte Finanzierungsmöglichkeit bestehen.
Die Beleihungsquote ist ein wichtiger Faktor bei der Zinsberechnung eines Hypothekarkredits. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen dem Belehnungswert der Liegenschaft und dem aufgenommenen Kredit. Bei Beleihungswerten der Liegenschaft von EUR 200.000 und des Kredits von EUR 80.000 ergibt sich ein Belehnungswert von 40 vH. Die Hypothekarzinsen sind umso geringer, je geringer der Wert der Beleihung ist.
Mehr als 80-prozentig. Pfandbriefbanken können Kredite bis zu 60 % des Beleihungswerts, so genannte 1a-Hypotheken, ausgeben. Liegt ein erhöhter Finanzbedarf vor, so wird dieser in der Regel von der assoziierten Hausbank in Gestalt des 1b-Darlehens mit einem Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten übernommen. Die Zinsdifferenzen zwischen den Ebenen sind bis zu einer Beleihungsquote von 80 prozentual sehr gering.
Nur wenn die 80-Prozent-Marke übertroffen wird, werden die Zinssätze für diesen Finanzierungsanteil überproportional anwachsen. Bei den großen Kreditinstituten in Deutschland, der Commerzbank, der Deutschen Bank und der Postfiliale, hat sich das Finanzierungsverbot ohne Eigenkapital abgeschwächt. Diese Institutionen sind aber auch dann zurückhaltend, wenn nicht nur der gesamte Anschaffungspreis, sondern auch die eigenen Mittel für Anschaffungsnebenkosten mitfinanziert werden.
Die vollständige Finanzierbarkeit ist gegeben, wenn die Acquirer die folgenden Kernpunkte beherrschen:….: Der Anteil am Haushaltsnettoeinkommen soll rund 40 % betragen. Grundvoraussetzung dafür ist, dass mindestens die Mittel für Anschaffungsnebenkosten zur Verfügung stehen. Prinzipiell bedeuten Eigenmittelfinanzierungen eine gewisse Erhöhung des Risikos für den Käufer. Einige Darlehensgeber bieten so genannte 110 %ige Finanzierungsmöglichkeiten an.
Allerdings sind diese Leihgaben nicht flächendeckend verfügbar. Allerdings sind die Zinssätze für diese Finanzierungen wesentlich höher als die Hypothekarzinsen. Auf dieses Kredit-Segment hat sich die Hansestadt, viele Verbraucher als Darlehensgeber für Käufe beim Versandhandelskonzern Ottos ein Begriff, spezialisier. Beim “ Eigentümerkredit “ wird der Teil der Finanzierungen übernommen, der nicht mehr von den anderen Kreditinstituten übernommen wird.
Die Kreditvolumina können zwischen EUR 5.000 und EUR 60.000 mit Laufzeiten von bis zu 180 Monate liegen. Vergleichsweise: Im Jänner 2016 lag die Finanzierungskonditionen im Zehnjahresbereich unter 1,25 pro Jahr. Zur Veranschaulichung der Wirkung einer Hypothek ohne Eigenkapital im Gegensatz zu einer Hypothek mit Eigenkapital haben wir die Variante einmal verglichen.
Bei der 110-prozentigen Förderung wird davon ausgegangen, dass auch die Anschaffungsnebenkosten zu finanzieren sind: Der Unterschied zwischen den Zinsaufwendungen nach einer 15-jährigen Darlehenslaufzeit sollte jeden Interessenten dazu veranlassen, darüber nachzudenken, ob er wirklich eine Fremdfinanzierung ohne eigene Mittel anstrebt. Nach der Richtlinie über Wohnungsbaudarlehen dürfen Kredite nur gewährt werden, wenn eine angemessene Rückzahlung über die ganze Dauer gewährleistet ist.
Dabei wird der Immobilienwert nicht berücksichtigt. Bei der Bonitätsbeurteilung der Kreditinstitute wird nicht nur die gegenwärtige konjunkturelle Lage des Schuldners berücksichtigt, sondern auch alle zukünftigen Risken. Selbst wenn solche Umstände als fast unkalkulierbar angesehen werden, sind die Bankiers verpflichtet, diese Tatsachen bei der Vergabe von Krediten zu beachten.
Betrifft diese Direktive alle Kredite, auch solche mit Eigenkapitalkomponente, kann davon ausgegangen werden, dass die Vollfinanzierung in Zukunft wieder wesentlich eingeschränkter sein wird. Keine Eigenmittel, aber auch eine gute Möglichkeit ist der Klassiker unter den KfW-Darlehen. Eigentümer oder Käufer können bis zu 50.000 EUR bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ausleihen. Damit wird die Kluft zwischen dem niedrigeren Loan-to-Value-Verhältnis und dem Einkaufspreis geschlossen.
Arbeitgeberkredite haben Eigenmittelcharakter im Rahmen der Baufinanzierungen. Ein Arbeitgeberkredit von 50.000 EUR entspricht bei einem Anschaffungspreis inklusive Anschaffungsnebenkosten von 220.000 EUR einer Eigenmittelquote von 22,7 Prozent. Die Beleihungsquote ist bereits weniger drastisch. Im Falle des kleinsten formalen Fehlers wird der Kredit als Ertrag betrachtet und ist sowohl steuer- als auch sozialversicherungspflichtig.
Der Eigenanteil, auch Muskel-Hypothek genannt, tritt bei Neubau oder wenn die bestehende Immobilie neu gestaltet oder erneuert werden muss. Ein gewisser Anteil der für die Arbeitszeiten des Gewerbetreibenden gesparten Beträge wird von den Kreditinstituten als Eigenkapital berechnet. Erschwert wird es jedoch, wenn Sie selbst sanitäre oder elektrische Arbeiten durchführen. In diesem Falle benötigen die Institute oft einen „Fähigkeitsnachweis“.
Diese wird der Hausbank als Sicherheiten übertragen und führt nicht zu einer Minderung des Darlehens als solches, sondern zu einer fiktiven Erhöhung der eigenen Mittel und damit zu einer Verringerung des Beleihungsauslaufs. Das Gleiche trifft auch auf Wertpapier- und Sparverträge zu. Für Wertschriften ist der Marktwert jedoch nicht fix, sondern nur ein prozentualer Anteil, für Titel in der Regel 60%, für Obligationen zwischen 80 und 90 Prozentpunkten.
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