Bürgschaft übernehmen

Mit der Unterzeichnung des Vertrages erklären Sie sich bereit, die Raten oder das Darlehen zurückzuzahlen, wenn der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen kann. Dasselbe gilt für Ehepaare, wenn nur einer der beiden Partner als Kreditnehmer auftreten will: der andere kann als Bürge auftreten. Zahlreiche Beispiele für übersetzte Sätze mit „eine Bürgschaft übernehmen“ – französisch-deutsches Wörterbuch und Suchmaschine für französische Übersetzungen. Im Falle einer Solidarbürgschaft garantieren mehrere Personen die gleiche Haftung, wobei sie gesamtschuldnerisch haften, auch wenn die Bürgschaft nicht gemeinsam übernommen wurde. Bei Verbrauchern, die als Bürgen oder Mitschuldner für eine Drittschuld haften, gibt es Schutzbestimmungen nach dem Konsumentenschutzgesetz.

Die Antwort auf „Elterngarantie für den Vertrag – Was müssen Kind und Vater wissen“?

Da das Mietausfallrisiko in diesen Bereichen besonders hoch ist, sind viele Hauswirte nicht damit einverstanden, eine Ferienwohnung an Studierende oder Praktikanten zu vergeben. Für den Einzug Ihres Kindes in die eigene vier Wände bieten die Mütter oft die notwendige Absicherungsmöglichkeit.

Eine solche „Elterngarantie“ ist eine normale Garantie, die den für jede Garantie gelten. Allerdings gibt es besondere Merkmale, die in erster Linie für die Erziehungsberechtigten, aber auch für die Kleinen gelten sollen, wenn ihre Erziehungsberechtigten für ihre Verpflichtungen aus dem Mietvertrag einstehen. Für diejenigen Mütter und Väter, die sich gegenüber dem Eigentümer zur Erfüllung der Verpflichtungen ihrer eigenen Familie aus dem Mietvertrag verpflichtet haben, ist die Haftung von ausschlaggebender Wichtigkeit.

Dabei ist für Mütter und Väter zu berücksichtigen: die folgenden Punkte: Der Gesetzgeber bewahrt den Pächter und damit mittelbar auch den Garanten davor, mit einer zu großen Mietsicherung belastet zu werden. 551 Abs. 1 Satz 1 HGB sieht daher für Wohnraummietverträge vor, dass die Mietabsicherung nicht mehr als drei Monate netto Kaltmieten betragen darf.

Dieser Höchstbetrag ist nicht nur gültig, wenn der Pächter eine (Bar-)Kaution zu hinterlegen hat, sondern auch, wenn er einen Garanten als Sicherheitsleistung zu erbringen hat. Sofern im Vertrag festgelegt ist, dass der Vermieter einen unbegrenzt haftenden Garanten oder mit einem höheren Wert als drei Monatsnettomieten zu hinterlegen hat, ist dieser Vertrag grundsätzlich ungültig, soweit die erlaubte Obergrenze von drei Monatsnettomieten übertroffen wird (vgl. EuGH, Urteile vom 30.06.2004 – UR 243/03).

Fordert der Mieter neben einer (Bar-)Kaution, dass der/die MieterIn einen Garanten zur Verfügung gestellt hat, ist die Zusage eines zusätzlichen Garanten in Summe ungültig, wenn die zu zahlende (Bar-)Kaution bereits drei Monatskaltmieten ausmacht ((“ Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 30.06. 2004 – UR 243/03). Wird der Höchstbetrag durch die (Bar-)Kaution noch nicht erschöpft, kann der Pächter nur bis zur maximalen Differenz zwischen der zu zahlenden (Bar-)Kaution und der Obergrenze des 551 Abs. 1 BGB zur Leistung eines Garantiegebers herangezogen werden.

Sollte die die Höchstgrenze des 551 Abs. 1 Nr. 1 HGB übersteigende Sicherheitsleistung trotz der Nichtigkeit des zugrunde liegenden Vertrages trotzdem geleistet werden, z.B. wird der Garantievertrag zwischen dem Garantiegeber und dem Verpächter abgeschlossen, obwohl der Verpächter bereits eine (Bar-)Kaution in Form von drei Monatskaltmieten zahlen muss, hat der Verpächter nach 812 Abs. 1 Satz 1 a. F. einen Anreicherungsanspruch gegen den Verpächter.

Er kann vom Eigentümer fordern, dass er keinen Rechtsanspruch gegen den Garantiegeber erhebt (vgl. dazu Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20.04.1989 – IIX SZR 212/88). Die Garantiegeberin ihrerseits, der diese Forderung nicht selbst zustehen würde, kann den Leasingnehmer nach 768 BGB auf die Forderung gegen den Leasinggeber berufen und im Schadensfall die Bezahlung ablehnen (vgl. dazu den Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20. April 1989 – IIX SR 212/88).

Sämtliche wichtige Angaben zur Höchstgrenze des 551 Abs. 1 HGB im Fall einer (Bar-)Kautionssitzung finden Sie in unserem Artikel „Mietbürgschaft und Vorsicht – Ist beides zusammenzulassen? Garantieren sie ihren Kindern jedoch, um den Mietvertrag abzuschließen oder die Existenz des Mietvertrags zu gewährleisten, sollten sie sich nicht sicher sein, dass sie für eine Nettomiete von maximal drei Monaten aufkommen.

Für diejenigen Familien mitglieder, die sich zur Übernahme der Verantwortung für die Verpflichtungen ihrer Söhne und Töchter aus dem Mietvertrag verpflichtet haben, sind folgende zwei Ausnahmeregelungen besonders wichtig: Wenn der/die VermieterIn den Abschluss eines Vertrages mit einem Schüler, Lehrling oder BerufseinsteigerIn von der Stellung eines Garanten/einer Garantin durch den/die MieterIn abhängig macht, woraufhin die Erziehungsberechtigten einen Garanten/eine Garantin bereitstellen, gelten die vorstehenden Bestimmungen des Abschnitts 1 des Mietvertrages nicht.

Die Garantiegeberin ist für höchstens drei monatliche Kaltmieten verantwortlich. Häufig weigert sich der Mieter jedoch wegen des überhöhten Risikos einfach, den Vertrag abzuschließen, und die Garantie fordert und impliziert nicht, dass er durch diese (zusätzliche) Sicherheitsleistung zum Vertragsabschluss überredet wird.

Häufig kommen sie auf die Überlegung, sich als Garanten für den Vertragsabschluss ungefragt auszusprechen. In diesem Fall sieht die Jurisprudenz die Anwendung des § 551 Abs. 1 HGB nicht als notwendig und eine unbeschränkte Gewährträgerhaftung mindestens dann nicht als gegeben an, wenn keine besondere Belastung für den Vermieter feststellbar ist (vgl. dazu Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.06.1990 – IIX XR 16/90; Landgericht Berlin, Entscheidung vom 07.04.2014 – 65 E 469/13; u. Z. A: AG Kerpen, Entscheidung vom 14.02.2012 – 104 E 366/11).

Die Voraussetzung einer erkennbaren Fehlbelastung des Mieters ist grundsätzlich gegeben, wenn die Erziehungsberechtigten für ihre Söhne und Töchter garantieren, wie sie dies in der Regel kostenlos tun und keine weiteren Pflichten für den Mieters ( „das Kind“) erwachsen. Fordert der Hausherr für sein eigenes Baby einen Betrag, der die Höchstgrenze des 551 Abs. 1 des § 551 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches übersteigt, sollte er jedoch sorgfältig überprüfen, ob die vorstehend beschriebene Ausnahme -Situation, in der 551 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht zutrifft, in seinem Falle eintritt.

Der Gerichtsstand für die Nichtanwendbarkeit des 551 Abs. 1 HGB wird nicht selten dahin gehend fehlinterpretiert, dass der Garantiegeber uneingeschränkt haftbar ist, sobald er die Garantie willentlich übernimmt. Jeder Garantievertrag wird auf freiwilliger Basis abgeschlossen. Dazu kann kein Garant erzwungen werden. Ausschlaggebend für die Klärung der Fragestellung, ob der Garantiegeber ausnahmsweise nach 551 Abs. 1 BGB uneingeschränkt haftbar ist, ist – neben der Voraussetzung, dass der Mieter eindeutig nicht belastet wird – ob der Garantiegeber die Garantie ungefragt übernimmt.

Das ist z.B. nicht der Fall, falls der Eigentümer deutlich gemacht hat, dass er die Immobilie ohne weitere Sicherheitsleistung nicht vermietet, auch wenn der Garant später auf freiwilliger Basis eine Garantie übernimmt (vgl. Urteil des Landgerichts von 07.04. 2014 – 65 E 469/13). Dass die Bürgschaft – weil sie von einem Angehörigen geleistet wird – in Ausnahmefällen nicht mit weiteren wirtschaftlichen Lasten für den Pächter einhergeht, verändert auch nichts in einem solchen Falle, dass der Garant nicht über die Höchstgrenze des 551 Abs. 1 BGB oder eine Abrede, wonach der Pächter neben einer (Bar-)Kaution eine Garantie zu leisten hat, nicht ( (teil)unwirksam ist (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin, 07.04.2014 – 65S469/13).

Bei der Rechtsprechung des Berufungsgerichts wird nicht immer darauf hingewiesen, ob der Garantiegeber die Bürgschaft von sich aus geleistet hat oder ob der Eigentümer sie beantragt hat. Ausschlaggebend ist nach einem Beschluss der Arbeitsgruppe vom 28.05.2015 – 120 K 51/15 -, ob die Stellung einer weiteren Bürgschaft eine Pflicht des Mietvertragsmieters ist.

Nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart haften die Garantiegeber uneingeschränkt, wenn die Garantie in einer separaten Garantieurkunde zwischen dem Eigentümer und dem Garantiegeber festgelegt wird, ohne dass der Leasingnehmer die Garantie übernommen hat. Weil es sich dabei um eine vom obersten Gericht nicht bestätigte individuelle Auffassung eines Bezirksgerichts handele, könne aber dennoch davon ausgegangen werden, dass das Merkmal des „unaufgeforderten Angebots“ darüber entscheiden werde, ob der Garant uneingeschränkt haftbar sei oder nicht, wenn ein erkennbarer Mangel an Bürgschaft für den Pächter vorliege.

Macht der/die VermieterIn geltend, dass die Verantwortung trotz einer vom/von der MieterIn geleisteten (Bar-)Kaution oder (unabhängig davon, ob eine solche nicht gezahlt werden konnte) auch über die Begrenzung von drei Monatsnettomieten liegt, weil sich die/der VermieterIn unverlangt als GarantIn zur Verfügung gestellt hatte, muss der/die VermieterIn in einem eventuellen Gerichtsstreit beweisen, dass das unverlangte Gebot abgegeben wurde (vgl. Landgericht Mannheim, Urteilsbegründung vom 26.11.2009 – 10. Oktober 2008 – 28/09).

Wichtiger Hinweis: Für eine große Anzahl von Mietverhältnissen nutzen Mieter häufig vorgefertigte Garantieformulare, die als AGB im Sinne des 305 Bürgerlichen Gesetzbuches zu betrachten sind, wenn der Mieter den Vertrag als Gewerbetreibender abschließt. Solche Formulare enthalten oft Bestimmungen, mit denen der Garantiegeber bestätigt, dass der Garantiegeber die Garantie ohne Aufforderung übernommen hat.

Eine Wirkung der Bestimmung auf Kosten des Garantiegebers besteht daher nicht. Mit der vorgenannten Beweislastverteilung zwischen den Beteiligten (vgl. Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15. Mai 2014 – 368/13) verbleibt es daher mit der Konsequenz, dass der Verpächter das unverlangte Gebot nachzuweisen hat. Gewöhnlich übernehmen die Eltern die Garantie für ihr eigenes Baby gleich zu Mietbeginn, da der Mieter nur unter dieser Bedingung mit dem Abschluss des Vertrages einwilligt.

Aber es gibt auch solche Situationen, in denen sich die Erziehungsberechtigten nur während des aktuellen Mietvertrages bürgen. Dies geschieht z.B., wenn sich das betroffene Mitglied in Verzug befindet und mit einer fristlosen Auflösung wegen Zahlungsverzuges gedroht wird. Auch in diesem Falle gilt 551 Abs. 1 HGB nicht und erlaubt die Übernahme einer Garantie zusätzlich zu einer (Bar-)Kaution, auch wenn die Obergrenze von drei Monaten Nettokaltmiete übertroffen wird (vgl. EuGH, Beschluss vom 10. April 2013 – AZR 379/12).

Gleiches gilt, wenn der Vermieter keine (Bar-)Kaution zu hinterlegen hat, der Garant aber uneingeschränkt oder mindestens bis zu einer Nettomiete von drei Monaten haftet. Für die vorstehend beschriebene Ausnahmeregelung des 551 Abs. 1 BGB ist es nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht notwendig, dass der Garantiegeber die Garantie ungefragt übernommen hat.

Selbst wenn der Mieter dies verlangt oder sich verpflichtet hat, den Mietvertrag nicht zu kündigen, wenn ihm eine andere Sicherheitsleistung gewährt wird, findet 551 Abs. 1 HGB keine Berücksichtigung (vgl. EuGH, Entscheidung vom 10. 04. 2013 – UR 379/12). Selbst wenn Ihr Kinde im internen Verhältnis zu den anderen WG-Mitgliedern in der Regel nur einen Teil der Gesamtmiete zahlen muss, sollten sie wissen, dass dies im Zweifelsfall nicht für sie zutrifft, wenn sie eine Garantie für ihr Kinde übernehmen und vom Hauseigentümer in Anspruch genommen werden.

Die Vertragsbeziehungen der WG-Mitglieder zum Eigentümer können unterschiedlich gestaltet werden. In der Regel sind jedoch alle WG-Mitglieder zusammen mit den anderen WG-Mitgliedern an ein und demselben Mietvertrag beteiligt, der mit dem jeweiligen Eigentümer als Generalmieter abgeschlossen wird. In einem solchen Vertrag haftet jedes Mitglied der AG gesamtschuldnerisch gegenüber dem Verpächter im Sinne des 421GB.

So kann der Hausherr von jedem WG-Mitglied die volle Mietsumme fordern – natürlich nur einmalig. Lediglich im internen Verhältnis der Vorstandsmitglieder erfolgt eine sogenannte gemeinsame und mehrfache Abrechnung. Wenn z. B. nicht alle Gemeindemitglieder den von ihnen zu zahlenden Beitrag im internen Verhältnis zum Grundbesitzer individuell bezahlt haben, sondern der Gesamtbetrag der Mietzahlung von einem Gemeindemitglied geleistet wurde, kann dieses Gemeindemitglied vom Rest eine Entschädigung in der Größenordnung fordern, um die der von ihm bezahlte Beitrag den von ihm nach § 426 BGB zu entrichtenden Beitrag übertrifft.

Übernimmt ein Elternteil nun eine Garantie für sein eigenes Kinder, das der Wohnungsgemeinschaft gehört, entsteht die Fragestellung, ob es im Fall eines Mietausfalles für die Gesamtmiete oder nur im Verhältnis zu dem von seinem eigenen Kinder zu den anderen WG-Mitgliedern zu zahlenden Betrag haftet. In seiner Entscheidung vom 19. Dezember 1996 – 1 Satz 613-96 – hat das Landgericht Kassel festgestellt, dass sich die Garantie auf die Hauptforderung aus dem Mietverhältnis als Gesamtforderung erstreckt, sofern in der Garantieerklärung nichts anderes bestimmt ist und die Begleitumstände nichts anderes bestimmen.

Infolgedessen wird auch die auch für die Garantie geltende Mietabsicherung, die drei Monate netto Kaltmieten betragen kann, wenn keine der unter I.2. genannten Ausnahmeregelungen zutrifft, nach der Gesamtmiethöhe gemäß 551 Abs. 1 BGB bemessen. Trinkgeld für Eltern: Wenn der Garantievertrag noch nicht abgeschlossen ist und die Erziehungsberechtigten nur für den von ihrem Sohn zu zahlenden Beitrag im Verhältnis zu den anderen WG-Mitgliedern haftbar sein wollen, sollte dies im Garantievertrag explizit und eindeutig festgelegt werden – vorausgesetzt, der Mieter stimmt dem zu.

Eine Garantie ist ein Mittel zur Sicherung einer Haupthaftung. Selbst wenn der Eigentümer den Garantiegeber in Anspruch nimmt, bleibt die Tatsache bestehen, dass der Eigentümer als Gesamtschuldner in erster Linie für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verantwortlich ist. Deshalb erlaubt das Recht dem Garanten den Rückgriff auf den Schuldner.

774 Abs. 1 Satz 1 Satz 1 HGB sieht daher vor, dass die Forderungen des Zahlungsempfängers (Vermieters) gegen den Hauptschuldner bzw. Pächter auf den Sicherungsgeber übertragen werden, sofern dieser den Zahlungsempfänger erfüllt hat. Diese so genannte Abtretungsforderung existiert zusätzlich zu der dem Sicherungsgeber zustehenden Forderungen aus dem zwischen ihm und dem Gesamtschuldner (dem Mieter) existierenden rechtlichen Verhältnis.

Ist diese Rechtsbeziehung z.B. ein Antrag, kann der Garantiegeber den an den Kreditgeber (Leasinggeber) gezahlten Betrag als Kostenersatz vom Gesamtschuldner (Leasingnehmer) gemäß 670 BGB einfordern. Allerdings gibt es auch solche Situationen, in denen das rechtliche Verhältnis zwischen dem Garantiegeber und dem Schuldner zeigt, dass der Garantiegeber keinen Anspruch auf Erstattung durch den Schuldner hat.

Das ist z.B. der Fall, wenn es sich bei der Garantie um ein Geschenk handel. Selbst wenn der Vergütungsanspruch des Garantiegebers aus dem internen Verhältnis zum Hauptschuldner und der Gläubigeranspruch (Vermieter), der gemäß 774 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HGB auf den Garantiegeber übertragen wird, zwei separate Forderungen sind, hat dies unmittelbare Auswirkungen auf die dem Garantiegeber gemäß 774 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 HGB übertragene Forderung, wenn der Hauptschuldner im internen Verhältnis nicht zur Rückerstattung an den Garantiegeber verpflichte.

774 Abs. 1 Satz 3 HGB sieht vor, dass Beanstandungen des Schuldners aus einem zwischen ihm und dem Garantiegeber begründeten rechtlichen Verhältnis nicht berührt werden. Selbst wenn der Garant, der den Kreditgeber (Vermieter) und Regress gegen den Hauptschuldner/die Hauptschuldnerin (Mieterin) erfüllt hat, nicht die Vergleichsforderung aus dem internen Verhältnis mit dem Hauptschuldner/der Hauptschuldnerin (Mieterin) durchsetzt, sondern die ihm übertragene Forderungen aus dem Hauptschuldenverhältnis (Mietverhältnis), ist der Gesamtschuldner/die Hauptschuldnerin nur gegenüber dem Garanten im internen Verhältnis geschuldet.

Damit kann der Schuldner (der Leasingnehmer) auch der auf den Garantiegeber übertragenen Hauptschuld widersprechen, dass er gegenüber dem Garantiegeber nicht haftet (vgl. dazu Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.02.1992 – IIX SZR 225/91). Ist ein Elternteil Bürge seines Kindes und verpflichtet sich, für die Verpflichtungen des Kindes aus dem Mietvertrag die Verantwortung zu übernehmen, muss dies nicht unbedingt ein Geschenk sein.

Soll das rechtliche Verhältnis zwischen Vater und Sohn als Geschenk eingestuft werden, können die Muttergesellschaft daher von ihrem Sohn weder Schadensersatz aus dem zwischen ihnen existierenden rechtlichen Verhältnis im inneren Verhältnis noch aus der gemäß 774 Abs. 1 S.1 BGB abgetretenen Forderung fordern, wenn sie vom Verpächter in Anspruch genommen wurde. Auch kann das Kinde dem an seine Erziehungsberechtigten abgetretenen Antrag des Hausherrn gemäß 774 Abs. 1 S.3 S. 3 BW widersprechen, dass die Erziehungsberechtigten die Garantie durch Geschenk übernehmen.